Les 10 types de surfaces reconnus pour un logement
Selon l'usage — vente, location, urbanisme, fiscalité, copropriété — un même bien peut se définir par plusieurs surfaces différentes, chacune avec son propre cadre légal.
- Surface de plancher (SDP) — référence pour toute autorisation d'urbanisme : déclaration préalable, permis de construire, d'aménager ou de démolir.
- Surface habitable (loi Boutin) — obligatoire pour toute location vide, elle garantit le respect des seuils de décence du logement.
- Surface pondérée en copropriété — sert au calcul de la quote-part des parties communes et des charges (tantièmes) entre copropriétaires.
- Superficie privative (loi Carrez) — obligatoire pour toute vente d'un lot de copropriété.
- Surface « loi Besson » — utilisée pour le calcul des loyers et des avantages fiscaux des logements sous dispositif Besson.
- Surface corrigée (« loi de 48 ») — détermine le loyer des logements soumis à la loi du 1er septembre 1948, selon la localisation, l'ancienneté et l'équipement du bien.
- SDHOP (surface développée hors œuvre pondérée) — utilisée pour l'estimation de la valeur vénale d'un bien, l'évaluation du coût de construction ou les besoins d'assurance.
- Surface utile — calcul réglementaire pour la révision des loyers conventionnés, ou définition contractuelle pour l'immobilier d'entreprise.
- Surface taxable — base de calcul de la taxe d'aménagement.
- Surface fiscale — base de calcul des taxes d'habitation et foncière, sur base déclarative.
Un même logement peut ainsi afficher dix surfaces différentes selon la règle appliquée. Nous vous aidons à identifier celle qui correspond réellement à votre besoin avant de lancer le calcul.
Zoom sur la surface de plancher, pour vos permis de construire
Définie par l'article L.112-1 et l'article R.111-22 du Code de l'urbanisme, la surface de plancher se calcule niveau par niveau, à partir du nu intérieur des façades, après déduction notamment de l'épaisseur des murs au droit des ouvertures extérieures, des trémies d'escaliers et d'ascenseurs, des surfaces sous 1,80 m de hauteur sous plafond, des surfaces de stationnement, des combles non aménageables, des locaux techniques communs, et des caves ou celliers desservis uniquement par les parties communes. Un abattement forfaitaire de 10 % s'applique en outre lorsque les logements sont desservis par des circulations communes intérieures.
À savoir : la surface de plancher a remplacé, depuis la réforme de 2012, les anciennes surfaces SHOB et SHON, qui peuvent encore apparaître sur d'anciens permis de construire.
Nos prestations
- Attestation de surface Boutin
- Calcul de surfaces privatives
- Vérification des surfaces existantes
- Mise en conformité avant vente ou location
- Calcul de surface de plancher pour permis de construire ou déclaration préalable
En pratique
- Matériel utilisé
- Scanner 3D Leica RTC 360 et BLK360 G2.
- Tarifs
- Le prix dépend uniquement de la surface du bien.
Questions fréquentes
Carrez ou Boutin : laquelle me concerne ?
La superficie Carrez est obligatoire pour la vente d'un lot en copropriété. La surface habitable, dite Boutin, est obligatoire pour la location vide d'une résidence principale. Les deux méthodes diffèrent et ne donnent pas le même chiffre.
Qu'est-ce que la surface de plancher ?
C'est la surface de référence de toute autorisation d'urbanisme. Elle se calcule niveau par niveau à partir du nu intérieur des façades, après plusieurs déductions. Elle a remplacé les anciennes SHOB et SHON depuis la réforme de 2012.
Un même logement peut-il avoir plusieurs surfaces ?
Oui, jusqu'à dix selon la règle appliquée : vente, location, urbanisme, fiscalité, copropriété. Nous vous aidons à identifier celle qui correspond à votre besoin avant de lancer le calcul.
