Vos démarches d'urbanisme à Paris
Paris applique depuis fin 2024 son PLU bioclimatique, qui encadre l'implantation, l'emprise au sol et la hauteur de chaque projet. Savoir avant de se lancer ce qu'un terrain ou un bâtiment permet réellement, et quelle autorisation déposer, évite de découvrir un blocage au moment de l'instruction.
Certificat d'urbanisme (CUa et CUb)
Le certificat d'urbanisme est un document de la mairie, gratuit et facultatif, qui indique les règles applicables à un terrain. Le CUa, dit informatif, donne les règles générales : zone du PLU, servitudes, taxes. Le CUb, dit opérationnel, précise en plus si votre projet est réalisable sur ce terrain. Le délai d'instruction est en principe d'un mois pour le CUa et de deux mois pour le CUb. Pendant 18 mois, prorogeables d'un an sur demande motivée, les règles d'urbanisme, le régime des taxes et les servitudes qu'il mentionne ne peuvent plus être remis en cause pour votre demande d'autorisation, sauf motif de sécurité ou de salubrité publique. Il peut être demandé par toute personne, pas seulement par le propriétaire : c'est l'outil idéal avant un achat. Un CUb favorable ne vaut toutefois pas permis de construire.
Déclaration préalable de travaux
Pour les travaux de moindre envergure : petite extension, modification de façade, clôture, piscine non couverte, changement de destination sans gros travaux. Le délai d'instruction est d'un mois à compter du dépôt d'un dossier complet, porté à deux mois dans les secteurs protégés, comme les abords de monuments historiques. Le silence de la mairie à l'issue du délai vaut non-opposition, et la décision est valable trois ans. Conservez le récépissé de dépôt, qui prouve la date de départ du délai.
Permis de construire
Il est exigé pour une construction neuve ou des travaux plus importants, notamment au-delà des seuils de la déclaration préalable. Le délai d'instruction est de deux mois pour une maison individuelle et de trois mois pour les autres projets, majoré d'un mois en secteur protégé, à compter du dépôt d'un dossier complet. La mairie dispose d'un mois pour réclamer les pièces manquantes, et cette demande suspend le délai. L'autorisation ne devient définitive qu'après le délai de recours des tiers, de deux mois à compter de l'affichage sur le terrain, et le délai de retrait par l'administration, de trois mois après la délivrance. Les travaux doivent commencer dans les trois ans, et le permis peut être prorogé deux fois un an.
Changement de destination
Passer d'un usage à un autre, par exemple de l'habitation au commerce, est un changement de destination au sens du Code de l'urbanisme. Sans travaux sur la structure porteuse ni sur la façade, une déclaration préalable suffit. Si les travaux modifient la structure porteuse ou la façade, un permis de construire est nécessaire. Un simple changement entre sous-destinations d'une même destination, sans travaux, ne demande en principe aucune formalité d'urbanisme. Dans tous les cas, le PLU doit autoriser la nouvelle destination sur votre terrain. À Paris, attention aussi au changement d'usage : transformer un logement en meublé de tourisme, par exemple, exige une autorisation distincte de l'urbanisme (article L.631-7 du Code de la construction et de l'habitation).
Étude de faisabilité
Avant d'acheter ou de lancer des travaux, analyse des règles du PLU applicables au terrain, des servitudes et des contraintes de votre projet. Elle permet d'identifier les obstacles et d'adapter le projet avant d'engager des frais d'études. Le certificat d'urbanisme opérationnel en est le prolongement officiel.
Demande d'ERP (état des risques et pollutions)
L'ERP est obligatoire à chaque vente ou location d'un bien, bâti ou non. Il informe l'acquéreur ou le locataire des risques auxquels le bien est exposé : risques naturels, miniers et technologiques, sismicité, radon, pollution des sols. Il doit dater de moins de six mois à la signature, être annexé à la promesse de vente ou au bail, et être actualisé si les informations changent. Sans ERP, ou avec un ERP inexact, l'acquéreur peut demander la résolution de la vente ou une réduction du prix, et le locataire l'annulation du bail ou une réduction du loyer.
Note de renseignements d'urbanisme et droit de préemption
La note de renseignements d'urbanisme récapitule les règles applicables à une parcelle. Elle permet notamment de savoir si le bien se trouve dans un secteur de droit de préemption simple ou renforcé. À Paris, la Ville dispose d'un droit de préemption urbain sur l'ensemble de son territoire : lors d'une vente, le notaire adresse en général une déclaration d'intention d'aliéner et la Ville a deux mois pour décider de préempter ou non. D'autres droits peuvent s'appliquer en Île-de-France : zones d'aménagement différé, SAFER, espaces naturels sensibles.
Autres documents que nous pouvons demander pour vous
- Voirie — plan de situation, certificat d'alignement individuel, certificat de numérotage de voirie.
- Salubrité et sécurité — certificat de non-péril, certificat d'hygiène et de salubrité, souvent demandés lors d'une vente d'immeuble.
- Assainissement — certificat de raccordement au réseau collectif, certificat de contrôle de conformité de l'assainissement.
- Sous-sol et diagnostics — certificat de carrière, attestation de présence de termites.
Quand faire appel à nous ?
- Vous voulez acheter un terrain ou un bien et vérifier ce qui est constructible
- Vous ne savez pas s'il faut une déclaration préalable ou un permis de construire
- Vous souhaitez transformer un local
- Vous vendez ou louez et devez réunir les documents obligatoires
- Le notaire vous réclame un certificat ou une attestation
- Votre dossier a reçu une demande de pièces complémentaires de la mairie
Comment se déroule une mission ?
- Cadrage : nature du projet ou de l'opération, documents ou autorisation visés.
- Vérification des règles applicables : PLU, servitudes, secteur protégé, droit de préemption.
- Préparation du dossier ou demande des documents auprès des services compétents.
- Remise du dossier complet, prêt à être déposé ou transmis au notaire.
- Suivi de l'instruction si besoin, jusqu'à la décision de la mairie.
Questions fréquentes
Déclaration préalable ou permis de construire ?
En règle générale, pour une extension en zone urbaine d'un PLU : jusqu'à 20 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol créée, une déclaration préalable suffit. Entre 20 et 40 m², elle suffit aussi si la surface totale après travaux reste sous 150 m², sinon un permis est nécessaire. Au-delà de 40 m², c'est un permis. Passé 150 m² au total, l'architecte est obligatoire. Ces seuils varient selon la zone : le service d'urbanisme de la mairie reste l'autorité de référence.
Combien de temps faut-il attendre une réponse ?
Un mois pour une déclaration préalable, deux mois pour un permis de maison individuelle, trois mois pour les autres permis, avec un mois de plus en secteur protégé. Le délai ne court qu'à partir d'un dossier complet. Il faut ensuite compter deux mois de recours des tiers avant de démarrer sereinement.
Quelle différence entre CUa et CUb ?
Le CUa informe sur les règles applicables au terrain. Le CUb indique en plus si votre projet précis y est réalisable. Dans les deux cas, les règles mentionnées sont figées pendant 18 mois pour votre demande d'autorisation.
Un changement de destination demande-t-il un permis ?
Cela dépend des travaux : une déclaration préalable s'il n'y a pas de modification de la structure porteuse ni de la façade, un permis de construire dans le cas contraire. À Paris, un changement d'usage peut de plus nécessiter une autorisation distincte.
L'ERP est-il obligatoire ?
Oui, pour toute vente ou location, bâti ou non. Il doit dater de moins de six mois à la signature.
Qu'est-ce que le PLU bioclimatique de Paris ?
C'est le Plan Local d'Urbanisme de la capitale, adopté en novembre 2024 et en vigueur depuis fin 2024. Il définit les règles de construction et de réhabilitation et s'applique à tout Paris, sauf aux deux sites patrimoniaux remarquables régis par des plans de sauvegarde.